Constitution du dossier d'enchères immobilières

Vous envisagez de me solliciter pour porter enchères dans votre intérêt.

Permettez-moi de vous rappeler les conditions des ventes aux enchères publiques à la barre du tribunal et de vous préciser que vous devrez impérativement formaliser votre intérêt par voie électronique en précisant la référence de l'annonce.

I. CONDITIONS DE LA VENTE

Elles figurent au cahier des conditions de vente déposé par l'Avocat poursuivant près le Greffe du tribunal judiciaire de Dax.
Hormis les saisis et les personnes notoirement insolvables, toute personne peut participer à une vente aux enchères.
Les enchères sont obligatoirement portées par un Avocat inscrit au Barreau de Dax.

2. FORMALITÉS ANTÉRIEURES À LA VENTE

Un pouvoir de pousser les enchères et d’exécuter les formalités nécessaires à la constitution de votre titre de propriété, à sa publication et aux radiations des hypothèques grevant l’immeuble acheté est donné par écrit à l'Avocat.

• Dans le cas d’un achat en indivision, ce pouvoir doit être signé par tous les candidats adjudicataires et indiquer la proportion dans laquelle chacun achète le bien (candidat 1 : 50%, candidat 2 : 25%, candidat 3 : 25%).
• Dans le cas d’époux mariés sans contrat (régime de la communauté de biens), le pouvoir doit être signé par les deux époux.
• Dans le cas des personnes pacsées le pouvoir est signé par un partenaire ou les deux selon qu’ils souhaitent acheter en indivision. (ATTENTION : avant le 1er janvier 2007, il y a présomption d’indivision, si donc le pouvoir est signé par un seul, il doit écarter expressément cette présomption dans le pouvoir, s’il souhaite acheter seul).
• Dans le cas d'un achat en société c'est le mandataire social qui signera le pouvoir au besoin en obtenant l'accord des associés par assemblée générale. A compter du 01.09.2019 l’avocat dernier enchérisseur sera toujours tenu de déclarer au greffier l’identité de son mandant mais il devra également lui remettre l’attestation mentionnée à l’article R. 322-41-1 afin d'exclure un certain nombre de personnes condamnées (infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine ; certaines infractions au code de la santé publique et au code de la construction et de l’habitation) de la possibilité de se porter enchérisseur – pendant la durée de la peine complémentaire prononcée – pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, sauf s’il s’agit pour lui d’acquérir à titre personnel. 

Lorsque vous aurez pris votre décision vous pourrez adresser au Cabinet un mail mentionnant :

- si vous faites l'acquisition à titre personnel : les nom et prénom et adresse de ou des acquéreur(s) avec communication des carte d'identité et livret de famille (éventuellement contrat de mariage ou de Pacs, récépissé d'enregistrement du Pacs au Tribunal Judiciaire) ; si vous êtes mariés l'acquisition se fera au nom des deux époux.
- si vous faites l'acquisition par l'intermédiaire d'une société : les statuts de la société et un extrait KBis même ancien dans la mesure où les informations portées sur le document sont toujours d'actualité, ainsi que la copie de la carte d'identité du gérant

Il convient également de préciser si vous souhaitez bénéficier du régime de marchand de biens ainsi que le montant total de votre enveloppe prix (en ce compris les frais).

En retour je vous adresserai :
- un pouvoir spécial pour me permettre de porter enchères
- une convention d'honoraires, sachant que la participation à l'audience des enchères est gracieuse
- Une attestation normée article R 322-41-1 (à compter du 01.09.2019)

Les documents suivants doivent être impérativement fournis 48 heures avant l’audience :

• un chèque de banque représentant 10% du montant de l'enchère annoncée ou une caution bancaire irrévocable sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3.000 euros, libellé au nom du « CARPA SÉQUESTRE ».

Le Juge de l’Exécution en matière de saisie immobilière, le Juge des Criées en matière de licitation ou encore les autres avocats porteur d’un pouvoir peuvent vérifier que votre Avocat est en possession de ce chèque si vous êtes déclaré adjudicataire, faute de quoi l’adjudication sera déclarée nulle.

Si vous êtes adjudicataire ce chèque sera encaissé sur le compte séquestre de la CARPA et imputé sur le prix de la vente, sinon il vous sera restitué à la fin de l’audience.

ATTENTION : la CARPA n’a pas le droit d’encaisser le chèque de banque sans s’assurer de l’origine des fonds, de sorte que vous devez impérativement demander à votre banque une lettre dans laquelle elle attestera qu’elle a tiré un chèque par prélèvement sur le compte de la personne physique ou morale désireuse d'enchérir.

• une attestation bancaire de solvabilité pour le solde du prix porté ou le relevé de compte personnel à l'enchérisseur pour le montant total de l'enchère.

L’avocat a l’interdiction de porter des enchères pour une personne notoirement insolvable ou en faillite, ce qui lui est impossible de vérifier, si ce n’est pour les commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés. ATTENTION : Dans les ventes par adjudication, vous ne bénéficiez ni du délai de rétractation ni de condition suspensive pour l’obtention de votre prêt.

• Dans le cas de l’acquisition par une société civile immobilière, qui a été constituée spécialement pour l’acquisition (statuts signés, mais non enregistrés) et qui sera inscrite au R.C.S après l’adjudication, le pouvoir est signé par tous les associés de la société civile, pour le compte de la SCI en formation, avec déclaration de la proportion des parts qu’ils détiendront dans la société.

L’Avocat ne validera le mandat que lorsque le dossier complet aura été déposé au Cabinet et à la condition expresse de ne pas disposer d’un autre mandant.
Dans l’hypothèse où deux ou plusieurs mandats sont déposés au Cabinet, l’avocat ne conservera que le plus élevé.

3. CONDITIONS DE LA VENTE

Lors de l’audience l’avocat poursuivant requiert la vente, qui est ordonnée par le juge après qu’il ait annoncés les frais que l’avocat a exposés (généralement entre 4.000 et 5.000 et jusqu’à 10.000 €)

Les enchères sont portées par votre avocat suivant les instructions que vous lui donnez, ou bien jusqu’au plafond que vous avez porté sur votre pouvoir. Si vous êtes présents à l'audience vous pourrez donner ordre d'enchérir pour un montant supérieur sous réserve de porter le nouveau montant sur le mandat écrit.
Leur montant minimum est fixé par le cahier des conditions de vente ou/et précisé à l’audience par le Juge.
Elles sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.
Le juge constate le montant de la dernière enchère, qui emporte adjudication, votre avocat devant déclarer au greffier votre identité avant la fin de l’audience.

Pendant un délai de 10 jours, toute personne peut faire surenchère par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du Tribunal devant laquelle la vente a été poursuivie.

À l’issue de ce délai, votre qualité de propriétaire, conférée grâce à la déclaration que vous, et/ou votre avocat et le Greffier auront signée à l’issue de l’audience et qui sera annexée au jugement d’adjudication, ne pourra plus être remise en cause.

Si une procédure de surenchère était mise en oeuvre, elle aura pour effet d’anéantir les effets du jugement vous conférant la qualité de propriétaire.

Vous conservez néanmoins le droit de vérifier la régularité de la procédure de surenchère et de la contester devant le Juge.

Au plus tard à l'expiration du délai de 2 mois de l'adjudication devenue définitive, l'adjudicataire (à savoir vous) sera tenu impérativement et sous peine de réitération des enchères de consigner le PRIX en principal, les frais et émoluments taxés.

À défaut de paiement du prix dans le délai de deux mois de l'adjudication définitive, le prix de vente sera augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à consignation complète du prix.

Le taux des intérêts moratoires sera de plein droit majoré de cinq points dans les conditions de l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier quatre mois après le Jugement d’adjudication.

Les paiements permettront d’engager les formalités liées à l’acquisition.

L'adjudicataire, bien que propriétaire par le fait seul de l'adjudication, n'entrera néanmoins en JOUISSANCE que s’il a intégralement consigné le prix d’adjudication et payé tous les frais et émoluments et ce au plus tôt à l’expiration du délai de surenchère et en cas de surenchère le jour de l’adjudication sur surenchère. Il n’aura droit aux loyers qu’à compter de la consignation du prix et du paiement de tous les frais et émoluments.

L'adjudicataire fera son affaire personnelle, sans aucun recours envers qui que ce soit, de toutes expulsions et indemnités d'occupation qui s'avéreraient nécessaires, étant rappelé que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi aux termes de l’article 2210 du Code civil, que l’adjudicataire pourra mettre à exécution à compter de la consignation complète du prix et du paiement de tous les frais et émoluments.

4. FRAIS EN SUS DU PRIX D'ADJUDICATION

Les Frais des ventes au tribunal sont composés de cinq postes :
• Les débours ou frais taxés exposés par l’avocat poursuivant : ils sont vérifiés et taxés par le juge et annoncés avant la vente.
• Les émoluments de vente taxés à raison des 3/4 pour l'avocat poursuivant et 1/4 pour l'avocat adjudicataire.
• Les droits d’enregistrement, réclamés par le Trésor Public pour toute vente immobilière et calculé sur le prix de l’adjudication.
• Les honoraires de l’avocat adjudicataire (Il s’agit d’honoraires libres et complémentaires selon la mission confiée à l’avocat. Comme tous les honoraires, ils doivent faire obligatoirement l’objet d’un accord préalable)
• Les frais de publication et de signification du titre de vente

Les frais et émoluments taxés sont payables dans les 2 mois : ce sont les frais engagés pour parvenir à la vente et qui font l'objet d'une taxation par le Tribunal. Ils sont annoncés avant la vente. Ils peuvent variées de 4.000 € à plus de 10.000,00 euros ; la moyenne actuelle est de l’ordre de 5.000,00 €. Les émoluments taxés ne seront connus qu'après adjudication car calculé sur le montant.

Les émolument de l'Avocat sont proportionnels au prix et résultent d'un barème dégressif adopté par Décret.
De 0 à 6 500,00 euros…………………………………………………………………   7,397 %
De 6 500,00 à 17 000,00 euros…………………………………………………….   3,051 %
De 17 000,00 à 60 000,00 euros………………………………………………….    2,034 %
Au-dessus de 60 000,00 euros…………………………………………………….    1,526 %

L’honoraire de Me BESSE en cas de succès : il est payable par l'adjudicataire en même temps que les frais taxés et s'élèvent à 1.300,00 euros HT (TVA 20% et frais de dossier s’élevant à 80,00 euros en sus). Dans l’hypothèse où une surenchère, un droit de préemption ou de suite serait notifié les honoraires s’élèverait à la somme de 350,00 euros HT.

Les frais d'acquisition: il s'agit des droits de mutation payables par chèque de banque ou virement bancaire ; ces droits représentent 5,81% du prix d'adjudication (enregistrement ou TVA suivant que l'immeuble soit achevé depuis plus ou moins de 5 ans). Si vous avez recours à un prêt, il vous faudra prévoir des frais notariés d'inscription au profit de l'organisme de financement du privilège de denier ou d'hypothèque.

Les frais postérieurs à l'adjudication : il s'agit de la publication du jugement d'adjudication au Service de la Publicité Foncière (0,10 sur le prix d’adjudication augmenté de frais divers) et de sa signification qui constitue le titre de propriété soit environ entre 200 et 500,00 €. À cette somme s’ajoute les frais de radiation des inscriptions antérieures auprès du Service de la Publicité Foncière. En moyenne le coût est de l’ordre de 800,00 € mais il peut s’élever à plusieurs milliers d’euros dans certain cas exceptionnels.

ATTENTION : Les frais de la vente ne comprennent pas le coût de l’éventuelle procédure d’expulsion si l’occupant demeure dans les lieux. Le jugement vaut titre d’expulsion, mais vous aurez dans ce cas à supporter en outre les frais de l’huissier qui instrumentera.

Globalement, les frais et honoraires peuvent attendre jusqu’à 20 ou 25% du prix d’adjudication pour les enchères les plus faibles. À ce stade de votre dossier il est impossible de communiquer un montant précis des frais et honoraires.

5. LE TITRE DE PROPRIÉTÉ

Votre avocat vous remettra une attestation d’adjudication qui vous permettra de faire assurer l’immeuble le jour même de l’adjudication. Les frais acquittés et les droits d’enregistrement réglés, votre avocat pourra obtenir un extrait de jugement.

Le titre définitif vous sera remis après les formalités d’enregistrement et de publication au Service de la Publicité Foncière (anciennement Conservation des Hypothèques) qui peuvent dépasser 8 mois selon les Services.

La radiation des hypothèques n’intervient qu’après la distribution du prix, qui elle-même ne commence qu’après la fin des formalités de publication, ce qui ajoute quelques mois supplémentaires.

Cette radiation intervient systématiquement en matière de saisie immobilière mais restera à votre charge et à votre initiative en cas de vente sur licitation (Ventes successorales ou sur partage d’indivisaires).

6. LA RÉITÉRATION DE LA VENTE

Si l’adjudicataire ne peut régler le montant de l’adjudication ou des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale.

Vous serez alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel vous avez été déclaré adjudicataire et le prix de la deuxième vente.

Vous ne pourrez récupérer le montant de la consignation qui restera affectée à la différence du prix s’il y a lieu et en toute hypothèse aux frais complémentaires exposés pour organiser la deuxième vente.

7. LA GARANTIE DU VENDEUR

Les ventes sur saisie immobilière ne bénéficient d’aucune garantie de quelque sorte et notamment des vices cachés.
Il vous appartient de consulter le cahier des conditions de la vente déposé au Greffe des ventes du Tribunal judiciaire, auquel est annexé le dossier de diagnostic technique et de visiter l’immeuble, en compagnie d’un maître d’oeuvre ou d’un expert immobilier.

Me Patrick BESSE se tient à votre entière disposition pour vous fournir toutes les explications complémentaires que vous jugeriez nécessaires.