Le M.I.A est une plateforme numérique et logistique dédiée au marché de l'immobilier.L’entreprise est une réalité économique, sans existence juridique spécifique. Il peut s’agir d’une exploitation sous forme d’entreprise individuelle ou sous la forme d’une société.
Une entreprise (fonds commercial, artisanal, industriel ou libéral) peut se transmettre de manières diverses :
• À titre onéreux, en contrepartie d’un prix : vente.
• À titre gratuit, sans contrepartie : donation.
• Entre personnes vivantes : vente - donation.
• À la suite d’un décès : succession, testament.
• Directement : cession directe d’un fonds.
• Indirectement : cession de la majorité des parts ou actions de la société propriétaire du fonds.
Les principales modalités de transmission sont les suivantes :
• Vente du fonds commercial, artisanal ou libéral ;
• Vente de la majorité ou d’un bloc de contrôle des parts ou actions ;
• Donation, testament, donation-partage.
Ces modes de transmission diffèrent tant en ce qui concerne leur régime juridique que leurs incidences fiscales.
Des formes nouvelles sont apparues pour faciliter la transmission telles que la location de titre.
Ce sont des opérations complexes qui nécessitent l’intervention d’un professionnel, et parfois la constitution d’une société pour procéder elle-même à la reprise de l’entreprise.
La vente du fonds ou des parts :
Cette opération nécessite l’établissement d’un acte écrit qui doit contenir de nombreuses énonciations : identité des intervenants, origine de propriété, énonciation du bail, mention des chiffres d’affaires et bénéfices des trois années précédentes, et des chiffres d'affaires et résultat depuis le début de l'exercice en cours au jour de la cession, indication des privilèges et nantissements inscrits sur le fonds .....
Le vendeur doit tenir sa comptabilité à la disposition de l’acheteur pendant trois mois.
Si la vente porte sur des parts ou actions, il est d’usage de négocier avec le cédant une garantie d’actif et/ou de passif.
La vente est la plupart du temps précédée d’un acte préparatoire : la promesse de vente, le compromis ou protocole d’accord. Il s’agit de l’acte initial déterminant car il définit toutes les conditions de la cession.
Cette promesse lie les parties sauf :
• S’il est prévu une clause de dédit (somme forfaitaire abandonnée par l’acheteur s’il ne donne pas suite, ou versée par le vendeur si la non réalisation est de son fait).
• S’il est prévu une condition suspensive (accord du propriétaire, obtention d’un prêt).
L’acquéreur devra être particulièrement prudent s’il s’agit d’une Société en Nom Collectif (S.N.C.), puisqu’il devient personnellement responsable de toutes les dettes de la société.
Le vendeur doit l’impôt de plus-value sur le fonds ou les parts ou actions vendus.
Toutefois aujourd’hui il existe un dispositif important d’exonération des plus-values : départ à la retraite, vente à moins de 300 000 euros, amortissement pour durée de détention…..
L’acquéreur paiera le droit de mutation auprès de l’administration fiscale.
Donation-succession :
Il s’agit d’opérations tout à fait différentes puisque en principe, le bénéficiaire de la transmission n’a pas la charge d’une contrepartie. La transmission se fait à titre gratuit.
Ces opérations posent des problèmes juridiques complexes.
La liberté de disposer à titre gratuit est limitée en présence d’enfants. On ne peut disposer que de la moitié de ses biens en présence d’un enfant, d’un tiers en présence de deux, d’un quart au-delà.
Il faut aussi tenir compte du régime matrimonial de celui qui donne.
Une donation est, sauf rares exceptions, irrévocable, au contraire d’un testament toujours révocable.
Bien que réalisée à titre gratuit, la transmission de l’entreprise peut générer des plus-values taxables, si elle entraîne une cessation d’activité.
Les droits de mutation sont fonction de la valeur du bien transmis et du degré de parenté des parties.
L’administration fiscale fixe le montant des droits, par tranches mais il est prévu un abattement personnel sur la part de chacun des enfants.
L’avocat vous conseille et vous assiste pour chacune de ces opérations, et rédige les actes tels que le compromis, le protocole d’accord ou l’acte de cession.